Обзор рынка доходных домов Москвы и Санкт- Петербурга

Подготовлено NAI Becar Санкт-Петербург, 2013 Обзор рынка доходного жилья в Москве и Санкт-Петербурге, 2013 г. Данный отчет носит информативный характер. Информация представленная в обзоре, не является основанием для привлечения компании NAI Becar к юридической ответственности. При использовании материалов обзора ссылка на источник обязательна. 2 Доходные дома и апартаменты Комплекс апартаментов Vertical, Санкт-Петербург Объем жилого фонда МСК/СПб, млн. кв. м 215/115 Обеспеченность жильем, кв. м/чел 24 Объем рынка аренды на вторичном рынке МСК/СПб, квартир 100 тыс./13 тыс. Средняя цена продажи юнитов в МСК/СПб, руб./ кв. м 320 тыс./140 тыс. Средняя цена аренды 1 комнатных апартаментов МСК/СПб, руб./мес 45 тыс./30 тыс. Средняя цена аренды 2 комнатных апартаментов МСК/СПб, руб./мес 53 тыс./40 тыс. Средняя цена аренды 3 комнатных апартаментов МСК/СПб, руб./мес 70 тыс./50 тыс. Рынок жилой недвижимости и потенциал доходных домов Уровень обеспеченности населения жильем в городах России отстает от европейских показателей в 1,7-2 раза, от аналогичного показателя в США — более чем в 3 раза. В свою очередь, на одного жителя Санкт-Петербурга приходится 23, 3 кв. м. жилья, в Москве 18,7 кв. м. Для сравнения в Европе средний показатель составляет 40 кв. м. на человека.

 

 

Учитывая совокупный объем жилого фонда Москвы (215 млн. кв. м) и Санкт-Петербурга (115 млн. кв. м.) дефицит жилья (по отношению к среднему уровню обеспеченности жильем в Европе) составляет в Москве – 245 млн. кв. м., в Санкт-Петербурге более 80 млн. кв. м. В среднесрочной перспективе ввод новых объектов первичного рынка, а также рост цен на жилье не позволит покрыть потребность населения в жилье. Потребность в качественном жилье особенно касается крупных городов, куда стекаются основные потоки работающего населения. Выходом из сложившей ситуации может стать развитие такого сегмента, как доходные дома и апартаменты длительного проживания. Стоит отметить, что в зарубежных странах активно развит рынок арендного жилья, в частности сегмент доходного жилья (так называемые мультифемили) и апартаментов. К примеру, в США доля арендного жилья составляет около 30%.

 

Российский рынок арендного жилья представлен в основном частной арендой, при этом 80-90% представлено «серым» рынком аренды. В Москве и Санкт-Петербурге в программу доступного жилья входит развитие социальных доходных домов для лиц нуждающихся в улучшении жилищных условий и общежитий для работников жилищно-коммунальной сферы. Развитие коммерческого доходного жилья позволит улучшить жилищные условия не только очередников городских программ, но и жителей, имеющих возможность для оплаты аренды жилья, но не имеющих достаточно средств для приобретения собственного жилья. В связи с этим инвестиции в новые виды коммерческого жилья представляются перспективными и обладают рыночным потенциалом. Обзор рынка доходного жилья в Москве и Санкт-Петербурге, 2013 г .

 

Рынок аренды активно развивается на вторичном рынке.

Объем рынка в Москве представлен 100 тыс. квартир, в Санкт- Петербурге этот показатель намного ниже – 13 тыс. квартир, при этом практически 80-90% занимает рынок «серой» аренды. Однако с ростом новых жилых комплексов возрастает предложение аренды и на первичном рынке, это является основным фактором роста объема рынка аренды Санкт-Петербурга. Нецивилизованный рынок аренды в обоих городах удерживает из городского бюджета значительные средства, так по оценкам специалистом NAI Becar в Москве бюджет не дополучает около 5,4 млрд. рублей ежегодно, в Санкт-Петербурге 400,5 млн. рублей. Стоимость месячной аренды квартир на вторичном рынке Санкт-Петербурга составляет в среднем на однокомнатные квартиры 22 тыс. рублей, двухкомнатные – 29 тыс. рублей, трехкомнатные 36 тыс. рублей, четырехкомнатные 49 тыс. рублей. В Москве однокомнатную квартиру на вторичном рынке можно арендовать за 31 тыс. руб., двухкомнатную за 45 тыс. рублей, трехкомнатную за 59 тыс. рублей.

 

Несмотря на то, что стоимость аренды на вторичном рынке дешевле, чем в доходных домах и апартаментах, она имеет ряд недостатков и опасностей, как для арендодателя, так и нанимателя. В первую очередь это менее качественные условия для проживания, зачастую отсутствие ремонта и новой мебели, при отсутствии договора аренды это юридические и финансовые риски. В свою очередь аренда квартир и апартаментов в доходных домах предлагает более качественные квартиры с хорошей мебелью и техникой, дополнительное бытовое обслуживание квартир и дополнительные услуги, юридические и финансовые риски в этом случае прописаны в договоре. Развитие рынка доходных домов Москвы и Санкт-Петербурга. В настоящее время рынок доходных домов Москвы и Санкт-Петербурга находится на начальной стадии развития. Всего в Москве насчитывается 4 государственных доходных дома и 3 частных. В Санкт-Петербурге 10 доходных домов-общежитий для работников ЖКХ и несколько социальных домов, один коммерческий дом и часть квартир в 7 жилых комплексах предназначенных для организованной сдачи в аренду. Рынок доходного жилья Санкт-Петербурга представлен следующими типами:

 

  • Квартиры в жилых элитных и комфорт-класса комплексах;
  • Доходный дом комфорт-класса;
  • Доходные социальные дома;
  • Доходные дома для работников ЖКХ (коммерческие общежития);

 

В Москве первым и единственным реализованным проектом современного доходного дома коммерческого назначения, функционирующим по настоящее время, является построенный в 2003 году дом на 47 квартир на Большом Николоворобинском переулке, 10. Доходный дом построен по заказу Департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). После окончания строительных работ все 47 квартир были переданы на баланс ГУП «Мосжилкомплекс», которое фактически выступило в роли управляющей компании. Дом относится к третьей категории доходных домов, позиционируется как элитный и ориентирован на состоятельных арендаторов. В Москве в настоящее время по программе строительства муниципального съемного жилья – бездотационных или доходных домов, относящихся к социальным, реализованы только три доходных дома с низкой, либо нулевой рентабельностью. Данные дома не новые, а перепрофилированные из старых общежитий:

 

  • Первый доходный дом для молодых семей-очередников появился на улице Верхние Поля, 38 на 648 квартир, предназначенный исключительно для молодых семей городских очередников, молодых ученых, преподавателей. Цены за аренду соответствуют социальному жилью: 3, 3 тыс. рублей/1 к.кв., 4,2 тыс./2 к.кв. и 5,6 тыс./3 к.кв.;
  • Доходный дом на улице на улице Мусы Джалиля 8, корп. 2 на 200 квартир. Стоимость аренды 3 тыс. рублей/1 к.кв.,5 тыс./2 к.кв. и 6 тыс. /3 к.кв.;
  • Доходный дом в городском округе «Щербинка», предназначенный для студенческих семей и работников бюджетной сферы.

Остальные проекты, которые можно отнести к доходным домам в Москве не являются муниципальными и были реализованы частными негосударственными компаниями. К настоящему времени были реализованы следующие частные доходные дома, полностью или частично предоставляющие квартиры в аренду:

 

  • Жилищно-офисный комплекс «Донской Посад» (77 квартир) , ул. Стасовой, д.4. Стоимость аренды составляет от 19 до 20 тыс. рублей/кв.м./год.
  • Элитный жилой комплекс Arbat Tower (38 квартир), Новый Арбат, д.29. Стоимость аренды составляет от 6 до 12 тыс. $/мес.
  • МФК «Баркли-Плаза»(40 квартир), Пречистенская набережная, д. 17. Стоимость от 10 до 32 тыс. $/мес. Доходный дом «Коломяжский,15», Санкт-Петербург.

На рынке доходного жилья Санкт-Петербурга представлен всего один коммерческий доходный дом «Коломяжский, 15», квартиры предназначенные для сдачи в аренду одной компанией в 7 жилых домах классов комфорт и элит. Объем рынка квартир коммерческих доходных домов составляет 454 квартиры, из них в классе «элит» 112 квартир, в классе «комфорт» — 342 квартиры. Стоимость проживания в коммерческих доходных домах немного выше аренды квартир на вторичном рынке. Также в разных частях города под нужды ЖКХ отреставрировано 10 домов типа коммерческого общежития, предназначенных для проживания исключительно работников жилищно-коммунальной сферы и их семей. При этом стоимость аренды обходится от 6 тыс. рублей в месяц. Помимо этого, в городе реализовано несколько проектов социальных доходных домов в Красносельском и Приморском районах, квартиры в таких домах предназначены для жителей Петербурга, стоящих на очереди по улучшению жилищных условий. Стоимость аренды квартиры в таких домах, также ниже рыночной – от 6 тыс. рублей.

 

 

Краткий анализ сегмента рынка апарт-отелей в Москве и Санкт-Петербурге.

Рынок апарт-отелей начал развиваться с 2006 года, что сравнительно недавно, поэтому к настоящему времени находится на начальном этапе своего развития, к тому же представлен преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге. Большинство апарт- отелей, имеющихся на рынке, реализуются в верхнем ценовом сегменте и относятся в основном к классу бизнес и премиум. Апарт-отели, относящиеся к классу эконом и комфорт малочисленны. В Москве и Санкт-Петербурге представлено два вида апарт-отелей – гостиничного типа и с возможностью приобретения в собственность. Первый тип, гостиницы, предоставляющие возможность как краткосрочной аренды, так и услуги длительной аренды (от 1 года). В Москве такими апарт-отелями являются: «Эридан», MaMaison Pokrovka, «Диадема», «Царицыно», «Апарт-отели проекта Имена», «Волга», «Орехово», «Кузьминки» и др. Рынок Санкт-Петербурга недостаточно развит, в городе представлено всего три апрат-отеля гостиничного типа Staybridge Suites St. Petersburg, открывшийся в конце 2010 года на 183 номера, SHARF HOTEL на 25 апартаментов, апарт-отель «Кронверк» на 26 номеров.

 

В данных апарт-отелях апартаменты включают все необходимое для комфортного проживания: кухни, оборудованные электроплитой и вытяжкой, холодильником, стиральной машиной, гостиные с телевизором, музыкальным центром, санузлы, ванные комнаты. Помимо обстановки апартаментов арендаторы могут пользоваться услугами гостиницы: услугами кафе и ресторана, круглосуточной службой сервиса: уборкой номера, бронированием билетов, заказом такси и т.п.). Наибольшим спросом апартаменты пользуются у состоятельных покупателей, иностранцев, которые по служебным обязанностям вынуждены жить в России достаточно продолжительное время. Остальные арендаторы – жители регионов, которым также необходима долгосрочная аренда. При аренде апартаменты сдаются на различных условиях: как в краткосрочную аренду (на неделю) так в долгосрочную (на год). Арендаторам апартаментов предоставляется в пользование круглосуточное сервисное обслуживание и инфраструктура.

 

Также многие гостиницы Москвы и Санкт-Петербурга предлагают такую услугу, как длительное проживание в апартаментах с собственной кухней, длительность проживания может быть от 1 месяца. Апарт-отель Staybridge, Санкт-Петербург Апарт-отель YE’S в Санкт-Петербурге Апартаменты могут располагается не только в апарт-отелях, а также на верхних этажах многофункциональных комплексов (как основная доходная часть проекта) и элитных жилых комплексах, в которых можно будет приобрести в собственность – второй тип апарт-отелей. При приобретении апартаменты оформляются в долгосрочную аренду на 25 лет или 49 лет с правом передачи другому владельцу. Собственники могут проживать в них постоянно или сдавать в аренду, причем могут даже воспользоваться услугами управляющей компании, которая возьмет на себя данную функцию.

 

 

Приобретая апартаменты, собственники могут, как проживать в них временно или постоянно, так и сдавать в аренду. Причем управляющая компания помимо общего управления отелем и эксплуатации объекта может по желанию собственника заниматься сдачей в аренду его апартаментов на тот период времени, когда он в них не проживает. Приобрести апартаменты в Москве можно в следующих МФК и элитных жилых комплексах «Резеденция Знаменка» компании «Группа компаний «ИНСТРОЙ», «ММДЦ Москва Сити» от «ОАО СИТИ», Clerkenwell House , «Николаевский дом» и «Манхэттен хаус» компании KR Properties, «Даниловская Мануфактура». В Санкт-Петербурге апартаменты с возможностью приобретения для собственного проживания или сдачи в аренду представлены в классе «бизнес» и «элита». В частности к ним относятся апрат-отель в составе ЖК Y’ES (975 апартаментов) ГК «Пионер», «Лахтинский пассаж» (18 квартир) в составе комплекса «Северный Версаль» (застройщик «Конкорд Менеджмент и Консалтинг») и Crystal (97 квартир) компании Apriori Development Group). Также начаты продажи апартаментов в комплексе Vertical, девелопером проекта выступает компания NAI Becar. Комплекс состоит из 108 апартаментов площадью от 20 до 65 кв. м, стоимость апартаментов от 145 тыс. руб. за кв. м, сдача комплекса запланирована на 4 кв. 2013 г.

 

На данный момент в Санкт-Петербурге реализованных апарт-отелей, запланированных в рамках МФК не представлено. В планах реализация МФК у станции метро «Международная», где помимо офисов, торговли и гостиницы будут представлены апартаменты. Уровень цен продажи и стоимости аренды юнитов в Москве и Санкт-Петербурге. Стоимость продажи апартаментов в Москве в среднем варьируется от $10-$15 тыс. за кв. м. В элитном сегменте общая стоимость апартаментов может достигать от $500 тыс. до $10 млн. Цена купли-продажи апартаментов в Санкт-Петербурге находится в диапазоне $3 тыс. — $6 тыс. за кв. м. Апартаменты представлены квартирами студиям площадью 29-42 кв. м, однокомнатными квартирами площадью 70- 100 кв. м., двухкомнатными 80-140 кв. м., трехкомнатными до 200 кв. м., четырехкомнатными свыше 200 кв. м. В Москве стоимость аренды существенно различается в зависимости от класса апартаментов. В среднем, при краткосрочной аренде стоимость стандартного 2-х местного апартамента составляет от 3,6 до 8 тыс. рублей/сутки. При долгосрочной аренде (от 1 года до нескольких лет) стоимость для 1 комнатных апартаментов составляет от 40 тыс. рублей/мес., для 2 комнатных апартаментов от 50 тыс. рублей/мес., для 3 комнатных апартаментов от 70 тыс. рублей/мес., для 4 комнатных апартаментов от 80 тыс. рублей/мес. При длительной аренде стоимость аренды за сутки снижается почти в два раза. Арендная плата включает оплату коммунальных платежей, услуг по эксплуатации и управлению зданием. Стоимость аренды в месяц в Санкт-Петербурге в доходных домах и апарт-отелей однокомнатных апартаментов в классе комфорт находится в диапазоне от 23 тыс. до 40 тыс. рублей в месяц, двухкомнатных – 35 тыс.- 45 тыс. рублей, трехкомнатных комнатных – 27 тыс. -60 тыс. рублей. В класс бизнес и элита месячная аренда однокомнатных апартаментов составляет 60 тыс. -70 тыс. рублей, двухкомнатных – 100 тыс. -1150 тыс. рублей, трехкомнатных 120 тыс. -140 тыс. рублей.

 

 

Таким образом, можно говорить о том, что стоимость аренды в доходных домах приближена к стоимости аренды на вторичном рынке, в то время как в апарт-отелях цена на порядок выше, т.к.. сегмент представлен в основном в высоком классе. Преимущества аренды квартир в доходных домах и апартаментах:

 

  • Проживание в доходных домах дает жильцам юридическую чистоту договора, комфортные условия и сервисное обслуживание.
  • Преимуществом аренды жилья в апарт-отеле является сбалансированное соотношение цены и условий проживания. К тому же стоимость аренды является фиксированной и не зависит от количества проживающих жильцов. Обзор рынка доходного жилья в Москве и Санкт-Петербурге, 2013 г .
  • Возможность использовать гостиничный сервис является основным преимуществом апартаментов перед арендой квартиры. Перспективы развития рынка доходного жилья. Сегмент апарт-отелей является инвестиционно-привлекательным в ближайшее время продолжит свое развитие не только в двух столицах – Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах России.

 

К примеру, в настоящее время ГК «Пионер» было заявлено о создании сети апарт-отелей в наиболее экономически развитых регионах России. К рынку апарт-отелей в настоящее время существует повышенный спрос среди состоятельных покупателей, получающих вместе с квадратными метрами сервисное обслуживание и возможность получения прибыли от сдачи апартаментов. В свою очередь доходные дома, особенно в классе «комфорт» и «эконом» позволят решить жилищные проблемы населения крупных городов. При этом постояльцы смогут получить комфортное проживание с минимальными юридическими и финансовыми рисками. Строительство социальных (бездотационных) доходных домов в Москве и Санкт-Петербурге заложено в программе развития доступного жилья. Выводы:

 

  • Рынок доходных домов в настоящее время развивается крайне медленными темпами, всего с начала 2000-х годов в Москве функционируют четыре государственных доходных дома и три частных., в Санкт-Петербурге один коммерческий, 10 общежитий и 7 домов с частью выкупленных квартир.
  • Единственным проектом коммерческого назначения в Москве, построенный государственной структурой, является дом на Большом Николоворобинском переулке, 10; в Санкт-Петербурге коммерческим доходным домом является «Коломяжский, 15».
  • Тем не менее, в ближайшие несколько лет в рамках «Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма» предполагается создание сети из не менее 23 доходных (бездотационных) домов площадью жилых помещений не менее 260 тыс. кв. м, что составляет порядка 5 тыс. квартир.
  • В Санкт-Петербурге продолжится развитие программы по обеспечению жилыми помещениями работников ЖКХ и дорожной службы, а также обеспечение жильем участников жилищных городских программ.
  • В действующих государственных доходных домах, предназначенных как правило для очередников, срок проживания составляет 5 лет, в течение данного времени очередники должны накопить собственные деньги на приобретение иного жилья на рынке с использованием безвозмездных субсидий. В связи с этим наличие доходных домов в Москве и Санкт-Петербурге является для данной категории людей единственным вариантом приобретения собственного жилья и нельзя недооценивать их важности и полезности.
  • Постепенно развивается рынок апарт-отелей с возможностью приобретения юнитов в собственность для собственного проживания или последующей сдачи в аренду, в основном в составе МФК и жилых комплексов. В Москве насчитывается более 10 апарт-отелей гостиничного типа и 6 многофункциональных комплексов с возможностью приобретения в них апартаментов, в Санкт-Петербурге 3 апарт-отеля гостиничного типа и 4 апарт-отеля с возможностью приобретения юнитов и апартов.
  • В Москве и Санкт-Петербурге наблюдается нехватка апартаментов в классе эконом и комфорт, увеличение доли доходных домов и апарт-отелей в этом классе позволит решить жилищные проблемы не только приезжих, но и местных жителей.
  • Развитие рынка доходного жилья позволит вывести рынок аренды на цивилизованны мировой уровень – снизить юридические и финансовые риски на рынке аренды, увеличить доход в бюджет от сдачи в аренду юнитов, обеспечить комфортное проживание жителей и гостей двух столиц.

Репост